Договор ренты квартиры

• Специфика сделки с постоянными выплатами
• Специфика сделки с пожизненными выплатами
• Специфика пожизненного содержания с иждивением
• Плюсы, минусы, риски рентных контрактов
• Стоимость нотариального оформления договора ренты на квартиру

По договору ренты получатель (владелец объекта) передает частному/юридическому лицу (плательщику) право собственности, получает уход и материальную помощь. Чаще всего так поступают пожилые люди, имеющие квартиры. Контракт не действителен без нотариального удостоверения (ст. 584 ГК). Заверитель проверяет документацию, убеждается в отсутствии обременений и дееспособности получателя. При наличии в тексте пункта о необходимости в переоформление он передает его в Росреестр для регистрации (ст. 131 ГК). Существуют 3 формы договора ренты: постоянная, пожизненная, пожизненная с иждивением.

Специфика сделки с постоянными выплатами

Условия договора постоянной ренты установлены в статьях 589-595 ГК. При передаче квартиры плательщик (частное/юридическое лицо, государственное/муниципальное учреждение) в качестве уплаты использует деньги, передает вещи, проводит домашние работы, предоставляет услуги. В тексте не указывается срок договора ренты, сделка расторгается после выкупа или при неисполнении договорных обязательств. Если получатель умирает, компенсацию получают его наследники. Права получателя можно передавать по наследству, договору уступки, при реорганизации некоммерческого предприятия (п. 2 ст. 589 ГК).

Размер денежных выплат устанавливается контрактом, в том числе цены услуг, вещей (п. 1 ст. 590 ГК), оплата производится до последней даты квартала (в тексте можно указать иные условия). Сумма не может быть ниже месячного прожиточного минимума конкретного региона или РФ (п. 2 ст. 590 ГК), увеличивается одновременно с индексацией. Важное преимущество — возможность выкупа единым платежом.

Специфика сделки с пожизненными выплатами

Условия пожизненной ренты квартиры установлены статьями 596-600 ГК. Важная особенность — передача права собственности исключительно за регулярные денежные платежи (периодичность может быть разная). Сделку может заключить только физическое лицо, в случае смерти рантье право получать рентные выплаты передается наследникам (срок действия заканчивается). Рантье вправе пользоваться жильем, лицо, обеспечивающее содержание, не может передавать свои обязанности третьему лицу по уступке. При уничтожении объекта (затоплении, пожаре, необходимости в капремонте) исполнение договорных условий не прекращается.

Специфика пожизненного содержания с иждивением

Особенности этого вида договоров ренты установлены в статьях 601-605 ГК.

Плательщик:

•     выплачивает деньги;
•     покупает бытовые предметы, одежду, обувь, продукты;
•     поддерживает в квартире порядок.

Правила практически не отличаются от тех, которые определены для пожизненного содержания. Однако собственников у квартиры может быть несколько, плательщик вправе обсудить возможность переезда в пансионат, найма сиделки/помощницы. После смерти одного собственника жилья его доля делится между остальными (для плательщика ничего не меняется). Выплаты прекращаются лишь после ухода из жизни последнего рантье.

В тексте соглашения обязательно указывается общий размер платежей, который не может быть меньше 2-х прожиточных минимумов. Можно установить возможность замены денежных выплат натуральными, обязанность плательщика компенсировать ритуальные услуги.

Плюсы, минусы, риски рентных контрактов

Стороны должны точно знать, как оформить договор ренты на квартиру. Условия необходимо максимально точно описать. Можно составить перечень услуг, устраняющий разногласия в начале взаимодействия. Особое внимание следует уделить нарушениям, позволяющим расторгнуть соглашение.

Так как видов договора ренты целых три, рантье необходимо выбрать один из них, согласовать с плательщиком все условия. Текст не стоит составлять самостоятельно, лучше привлечь юриста.

Кроме соглашения нотариусу необходимо предоставить:

•       документы, удостоверяющие право собственности;
•       акт, подтверждающий передачу объекта;
•       справку БТИ, кадастровый паспорт, экспликацию, поэтажный план;
•       2 экземпляра выписки из домовой книги;
•       копию лицевого счета;
•       нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги;
•       квитанцию, удостоверяющую оплату пошлины;
•     справку ВТЭК (для инвалидов первой, второй группы), позволяющую получить льготы.

Преимущества плательщика:

•     покупка квартиры в рассрочку;
•       возможность переселиться в квартиру сразу после заключения сделки (не всегда);
•       высокая вероятность получить жилье (расторгнуть соглашение сложно, требуется обращение в суд).

Минусы плательщика:

•       при пожизненном рентном соглашении невозможно определить окончательный размер компенсаций;
•       неполное владение объектом;
•       расходы на оформление;
•       при ухудшении финансового положения, невозможности вносить платежи суд расторгнет сделку.

При варианте с иждивением у получателя есть право определить услуги как некачественные, аннулировать сделку.

Плюсы рантье видны при сравнении с завещанием:

•       наследники не могут претендовать на объект;
•       отмена соглашения сложнее изменения завещания;
•       отсутствие внимания со стороны мошенников.

Однако лица, вносящие платежи, не всегда честные, право на жилье ограничивается, процедура расторжения соглашения сложная, на выплаты начисляется налог.

Для снижения рисков желательно доказать дееспособность рантье медицинским обследованием, собирать всю документацию, доказывающую оказание услуг, покупку вещей, продуктов, медикаментов. Перед заключением подобного соглашения стоит учесть возможность снижения/увеличения стоимости жилья.

Стоимость нотариального оформления договора ренты на квартиру